Pourquoi investir dans l’immobilier en 2023 ?

L’immobilier est un secteur qui attire de nombreux investisseurs, séduits par la possibilité de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires ou de réaliser des plus-values.

Mais est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier en 2023 ?

Quels sont les avantages et les inconvénients de ce placement ?

Quelles sont les opportunités et les risques à prendre en compte ?

Voici 7 questions à se poser pour investir dans l’immobilier en 2023.

 

1. Quels sont les impacts de la conjoncture économique sur le marché immobilier ?

 

Le marché immobilier est influencé par la conjoncture économique, qui détermine le niveau de la demande, de l’offre, des prix et des taux d’intérêt. En 2023, la conjoncture économique pourrait être marquée par une reprise de la croissance après la crise sanitaire, mais aussi par une forte inflation et une remontée des taux d’intérêt.

Ces éléments peuvent avoir des effets contradictoires sur le marché immobilier :

 

• La reprise de la croissance peut stimuler la demande de logements, notamment de la part des ménages qui ont différé leurs projets d’achat ou qui souhaitent profiter des dispositifs fiscaux en vigueur (Pinel, Denormandie, etc.).

 

• La forte inflation peut inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier, considéré comme une valeur refuge qui protège du risque de perte de pouvoir d’achat. De plus, l’inflation peut entraîner une hausse des loyers, ce qui améliore la rentabilité locative.

 

• La remontée des taux d’intérêt peut rendre le crédit immobilier plus cher et plus difficile à obtenir, ce qui freine la demande de logements et pèse sur les prix. De plus, la hausse des taux peut réduire l’attractivité de l’immobilier par rapport à d’autres placements financiers plus rémunérateurs.

 

Ainsi, la conjoncture économique en 2023 pourrait créer des opportunités pour les investisseurs immobiliers qui disposent d’un apport personnel suffisant et qui visent le long terme, mais aussi des risques pour ceux qui s’endettent trop ou qui misent sur une forte valorisation à court terme.

 

2. Quelles sont les tendances du marché immobilier en 2023 ?

 

Le marché immobilier en 2023 pourrait être marqué par plusieurs tendances :

 

• Une baisse des prix dans certaines zones : après avoir atteint des niveaux historiquement élevés ces dernières années, les prix de l’immobilier pourraient connaître un ajustement à la baisse dans certaines zones où l’offre dépasse la demande ou où le pouvoir d’achat des ménages est limité. Cela pourrait être le cas notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où les prix ont flambé ces dernières années et où la demande pourrait se détourner vers des zones plus périphériques ou plus vertes.

 

• Une hausse des prix dans d’autres zones : à l’inverse, certaines zones pourraient bénéficier d’une hausse des prix de l’immobilier en 2023, grâce à une demande soutenue et à une offre limitée. Cela pourrait être le cas notamment dans les zones touristiques ou balnéaires, où la demande est stimulée par le développement du télétravail et du tourisme local, ou dans les zones dynamiques sur le plan économique ou démographique, où la demande est portée par l’attractivité du territoire.

 

• Une diversification de l’offre : face aux évolutions des besoins et des envies des acheteurs et des locataires, l’offre immobilière pourrait se diversifier en 2023, avec le développement de nouveaux concepts ou de nouvelles formes d’habitat. Par exemple, on pourrait voir apparaître davantage de logements modulables, connectés, écologiques, intergénérationnels ou participatifs. Ces logements pourraient répondre à une demande croissante de confort, de flexibilité, de convivialité et de respect de l’environnement.

 

• Une digitalisation des transactions : le recours aux nouvelles technologies pourrait se renforcer dans le secteur immobilier en 2023, avec le développement des visites virtuelles, des signatures électroniques, des estimations en ligne ou des plateformes de mise en relation entre vendeurs et acheteurs. Ces outils pourraient faciliter les transactions immobilières, en réduisant les délais, les coûts et les contraintes liées aux déplacements ou aux intermédiaires.

 

Ainsi, le marché immobilier en 2023 pourrait être marqué par des évolutions contrastées selon les zones géographiques et les types de logements, mais aussi par des innovations qui pourraient transformer les modes de consommation et de production de l’immobilier.

 

3. Quels sont les avantages de l’investissement immobilier en 2023 ?

Investir dans l’immobilier en 2023 peut présenter plusieurs avantages :

 

• Se constituer un patrimoine : l’investissement immobilier permet d’acquérir un bien tangible, qui peut prendre de la valeur avec le temps et qui peut être transmis à ses héritiers. C’est un moyen de se protéger contre l’inflation et de préparer sa retraite.

 

• Percevoir des revenus complémentaires : l’investissement immobilier permet de percevoir des loyers réguliers, qui peuvent couvrir tout ou partie du remboursement du crédit immobilier et qui peuvent augmenter avec la revalorisation annuelle ou la demande locative. C’est un moyen d’améliorer son niveau de vie et de diversifier ses sources de revenus.

 

• Réduire ses impôts : l’investissement immobilier permet de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, qui peuvent réduire le montant de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Par exemple, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un logement neuf loué pendant 12 ans sous conditions de ressources du locataire et de plafonnement du loyer. Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un logement ancien rénové situé dans un quartier ancien dégradé et loué pendant 12 ans sous les mêmes conditions que le Pinel. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de bénéficier du régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges et les amortissements du montant des loyers perçus et ainsi de réduire voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.

 

Ainsi, investir dans l’immobilier en 2023 peut être un moyen de se créer un patrimoine durable, de générer des revenus complémentaires et de réduire ses impôts.

 

4. Quels sont les inconvénients de l’investissement immobilier en 2023 ?

 

Investir dans l’immobilier en 2023 peut présenter aussi plusieurs inconvénients :

 

• S’endetter sur le long terme : l’investissement immobilier nécessite souvent de recourir au crédit immobilier, ce qui implique de s’engager sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans ou plus. Cela représente un risque en cas d’imprévu (perte d’emploi, divorce, décès, etc.) ou de changement de projet (mobilité professionnelle, familiale, etc.). De plus, le coût du crédit immobilier peut être élevé, surtout si les taux d’intérêt augmentent.

 

• Supporter des frais et des charges : l’investissement immobilier entraîne des frais et des charges qui peuvent réduire la rentabilité du placement. Par exemple, il faut payer les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les charges de copropriété, les travaux d’entretien ou de rénovation, les assurances, les vacances locatives, les impayés de loyers, etc.

 

• Subir les aléas du marché : l’investissement immobilier est soumis aux fluctuations du marché, qui peuvent affecter la valeur du bien ou la demande locative. Par exemple, le bien peut se déprécier en raison d’un environnement défavorable (quartier dégradé, nuisances sonores, etc.), d’une réglementation contraignante (normes environnementales, plafonnement des loyers, etc.) ou d’une offre excédentaire. De même, la demande locative peut baisser en raison d’une conjoncture économique difficile (chômage, baisse du pouvoir d’achat, etc.), d’une démographie défavorable (vieillissement de la population, exode urbain, etc.) ou d’une concurrence accrue (logements sociaux, colocations, locations meublées touristiques, etc.).

 

Ainsi, investir dans l’immobilier en 2023 peut être un moyen de s’exposer à des risques financiers, fiscaux ou juridiques.

 

5. Quels sont les critères à prendre en compte pour investir dans l’immobilier en 2023 ?

 

Pour investir dans l’immobilier en 2023, il faut prendre en compte plusieurs critères :

 

• Le budget : il faut évaluer le montant que l’on peut consacrer à l’immobilier en tenant compte de ses ressources, de son épargne et de son endettement. Il faut aussi disposer d’un apport personnel assez important pour obtenir un prêt immobilier avantageux et pour couvrir les frais et les charges liés à l’investissement.

 

• Le type de bien : il faut opter pour le type de bien qui correspond à ses attentes et à son profil d’investisseur. Par exemple, un appartement neuf peut offrir des réductions d’impôt et une assurance décennale, mais il peut être plus onéreux à l’achat et moins modifiable qu’un appartement ancien. De même, une maison peut offrir plus de surface et de confort qu’un studio, mais elle peut être plus compliquée à louer ou à céder.

 

• L’emplacement : il faut privilégier un emplacement qui offre une perspective de valorisation et de rentabilité. Pour cela, il faut se renseigner sur le marché immobilier local (prix, demande locative, offre future), sur l’environnement du bien (quartier, transports, commerces, services, écoles) et sur les projets d’aménagement ou de développement du territoire (infrastructures routières ou ferroviaires

 

• Le régime fiscal : il faut choisir le régime fiscal qui permet d’optimiser la fiscalité de ses revenus locatifs. Par exemple, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat d’un logement neuf loué pendant 12 ans sous certaines conditions de ressources du locataire et de plafonnement du loyer. Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat d’un logement ancien rénové situé dans un quartier ancien dégradé et loué pendant 12 ans sous les mêmes conditions que le Pinel. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de bénéficier du régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges et les amortissements du montant des loyers perçus et ainsi de réduire voire d’annuler l’imposition des revenus locatifs pendant plusieurs années.

 

• La rentabilité : il faut évaluer la rentabilité de son investissement immobilier en tenant compte du rendement locatif et de la plus-value potentielle. Le rendement locatif correspond au rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du bien. Il permet de mesurer la performance de l’investissement par rapport aux revenus qu’il génère. La plus-value potentielle correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Elle permet de mesurer la performance de l’investissement par rapport à la valeur qu’il prend avec le temps. Pour calculer la rentabilité globale de son investissement immobilier, il faut aussi prendre en compte les frais et les charges liés à l’achat, à la gestion et à la vente du bien, ainsi que la fiscalité applicable aux revenus locatifs et aux plus-values.

 

• Le risque : il faut apprécier le risque de son investissement immobilier en tenant compte des aléas du marché, de la vacance locative, des impayés de loyers, des travaux imprévus, des litiges avec les locataires ou les copropriétaires, etc. Il faut aussi se prémunir contre les risques juridiques, fiscaux ou financiers liés à l’investissement immobilier, en se renseignant sur les règles applicables, en souscrivant des assurances adaptées et en diversifiant son patrimoine.

 

Ainsi, pour investir dans l’immobilier en 2023, il faut prendre en compte plusieurs critères qui permettent de définir son projet, de choisir son bien et de mesurer sa rentabilité et son risque.

 

6. Quels sont les moyens pour investir dans l’immobilier en 2023 ?

 

Pour investir dans l’immobilier en 2023, il existe plusieurs moyens :

 

• L’investissement direct : il consiste à acheter un bien immobilier en son nom propre ou via une société civile immobilière (SCI). C’est le moyen le plus courant pour investir dans l’immobilier, qui permet de bénéficier d’un contrôle total sur son bien et de profiter pleinement des revenus locatifs et des plus-values. Cependant, il nécessite un apport personnel important, un endettement sur le long terme, une gestion administrative et comptable du bien et une fiscalité souvent lourde.

 

• L’investissement indirect : il consiste à acheter des parts ou des actions de sociétés qui détiennent ou gèrent des biens immobiliers. C’est le moyen le plus simple pour investir dans l’immobilier, qui permet de bénéficier d’une diversification géographique et sectorielle, d’une liquidité plus élevée, d’une gestion déléguée et d’une fiscalité souvent avantageuse. Cependant, il nécessite une connaissance du marché financier, une confiance dans les gestionnaires et une acceptation des frais et des commissions.

 

Parmi les principaux moyens d’investir indirectement dans l’immobilier en 2023, on peut citer :

 

• Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : il s’agit de sociétés qui collectent des fonds auprès des épargnants et qui les investissent dans des biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Les épargnants deviennent alors associés de la SCPI et perçoivent des dividendes proportionnels à leur nombre de parts. Les SCPI offrent une rentabilité attractive (en moyenne 4,18 % en 2021 selon l’ASPIM), une mutualisation du risque locatif et une fiscalité avantageuse (possibilité d’opter pour le régime des sociétés de personnes ou pour le régime des micro-fonciers). Cependant, les SCPI présentent aussi des inconvénients, comme des frais d’entrée et de gestion élevés, une liquidité limitée, une absence de garantie du capital et une sensibilité aux variations du marché immobilier professionnel.

 

• Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : il s’agit de fonds qui investissent au moins 60 % de leur actif dans des biens immobiliers ou des titres de sociétés immobilières, et le reste dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.). Les épargnants souscrivent des parts ou des actions d’OPCI et perçoivent des revenus fonciers et financiers. Les OPCI offrent une diversification du portefeuille, une liquidité plus élevée que les SCPI, une gestion déléguée et une fiscalité identique à celle des revenus mobiliers. Cependant, les OPCI présentent aussi des inconvénients, comme des frais d’entrée et de gestion élevés, une absence de garantie du capital et une volatilité plus importante que les SCPI.

 

• Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) : il s’agit de sociétés qui détiennent ou gèrent des biens immobiliers et qui sont cotées en Bourse. Les épargnants achètent et vendent des actions de SIIC sur le marché boursier et perçoivent des dividendes. Les SIIC offrent une liquidité maximale, une exonération d’impôt sur les bénéfices à condition de distribuer au moins 95 % des bénéfices locatifs et 60 % des plus-values immobilières, et une possibilité de bénéficier d’un effet de levier grâce à l’endettement. Cependant, les SIIC présentent aussi des inconvénients, comme des frais de courtage et de gestion élevés, une absence de garantie du capital et une forte sensibilité aux variations du marché boursier et immobilier.

 

Ainsi, pour investir dans l’immobilier en 2023, il existe plusieurs moyens qui présentent chacun des avantages et des inconvénients qu’il faut bien connaître avant de se lancer.

 

7. Quels sont les conseils pratiques pour investir dans l’immobilier en 2023 ?

 

Pour investir dans l’immobilier en 2023, voici quelques conseils pratiques :

 

• Définir son objectif : il faut savoir pourquoi on investit dans l’immobilier (se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, réduire ses impôts, etc.) et quel est son horizon de placement (court terme, moyen terme ou long terme).

 

• Choisir son mode d’investissement : il faut choisir le mode d’investissement qui correspond à son objectif, à son budget, à son profil d’investisseur et à sa tolérance au risque (investissement direct ou indirect).

 

• Se renseigner sur le marché : il faut se renseigner sur le marché immobilier local (prix, demande locative, offre future), sur l’environnement du bien (quartier, transports, commerces, services, écoles) et sur les projets d’aménagement ou de développement du territoire (infrastructures routières ou ferroviaires, équipements publics, etc.). Il faut aussi se renseigner sur la fiscalité applicable au bien (impôts locaux, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.) et sur les dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, Denormandie, LMNP, etc.).

 

• Comparer les offres : il faut comparer les offres de biens immobiliers disponibles sur le marché en fonction de leurs caractéristiques (type, surface, état, équipement, etc.), de leur emplacement (proximité des transports, des commerces, des services, des écoles, etc.), de leur prix (prix au mètre carré, frais annexes, etc.) et de leur rentabilité (rendement locatif brut ou net, plus-value potentielle, etc.).

 

• Négocier le prix : il faut négocier le prix du bien immobilier en fonction de la conjoncture du marché (offre et demande), de l’état du bien (travaux à prévoir ou non), de la motivation du vendeur (urgence ou non) et de sa marge de négociation (prix affiché ou réel). Il faut aussi se renseigner sur les prix pratiqués dans le quartier et dans la ville pour avoir des éléments de comparaison.

 

• Financer son projet : il faut financer son projet immobilier en fonction de son budget et de sa capacité d’emprunt. Il faut comparer les offres de crédit immobilier proposées par les banques ou les courtiers en fonction du taux d’intérêt nominal ou effectif global (TEG), de la durée du prêt, du montant des mensualités et du coût total du crédit. Il faut aussi négocier les conditions du crédit immobilier (taux d’intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur, garantie du prêt, modularité des échéances, etc.).

 

• Gérer son bien : il faut gérer son bien immobilier en fonction de ses objectifs et de ses contraintes. Il faut choisir le mode de gestion qui correspond à ses besoins et à ses compétences (gestion directe ou déléguée). Il faut aussi respecter les obligations légales et réglementaires liées à la location du bien (bail, état des lieux, quittance de loyer, dépôt de garantie, révision annuelle du loyer, charges récupérables, travaux à la charge du bailleur ou du locataire, etc.).

 

Ainsi, pour investir dans l’immobilier en 2023, il faut suivre quelques conseils pratiques qui permettent de réaliser un projet immobilier réussi.

 

Conclusion

 

Investir dans l’immobilier en 2023 peut être une opportunité intéressante pour se constituer un patrimoine durable, percevoir des revenus complémentaires et réduire ses impôts. Cependant, il faut aussi être conscient des risques liés à l’investissement immobilier, comme l’endettement sur le long terme, les frais et les charges élevés, les aléas du marché ou les contraintes de gestion.

Pour investir dans l’immobilier en 2023, il faut donc prendre en compte plusieurs critères qui permettent de définir son projet, de choisir son bien et de mesurer sa rentabilité et son risque.

Il faut aussi choisir le mode d’investissement qui correspond à son budget, à son profil d’investisseur et à sa tolérance au risque (investissement direct ou indirect).

Il faut enfin suivre quelques conseils pratiques qui permettent de financer son projet, de négocier le prix et de gérer son bien.

Investir dans l’immobilier en 2023 peut être un placement avantageux, à condition de bien se renseigner, de bien comparer et de bien anticiper.